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住宅ローンQ&A
  1. 1.住宅ローンと金利プランについて
    ・変動金利型ローン
    地方銀行では3年固定0.8%(H26現在)が一般的で4年目~変動金利が選べます。 固定期間終了後、各銀行の条件を満たしていれば-1.2%~-1.3%の金利優遇があるところが多いです。
    3年固定の他に金利は大きくなりますが、5年固定・7年固定・10年固定など(銀行による)もあります。

    ・全期間固定金利ローン
    各銀行により条件や金利は異なりますが、比較的低金利で長期固定の住宅ローンです。条件などにもよりますので、各銀行窓口・弊社担当などにご相談ください。

    ・フラット35(S)
    住宅支援機構(旧住宅金融公庫)による全期間固定金利のローンで、借入期間20年以上と21年以上とで分類され、さらに9割(1割自己資金)と10割融資型に分かれます。
    金利は毎月変動しており、融資実行時(支払い時)の金利が適用になります。(おおよそ2%前後)
    フラット35Sについては一定の基準(省エネ等級4・等)を満たすことにより5~10年間の優遇金利が適用されます。

    ・各銀行のスペシャルローン
    各銀行の特別な住宅ローンで、ご年収や勤務先・勤続年数などの条件がありますが、保証料がかからなかったり、金利優遇がほかのローンに比べて充実している。

    ・全国保証住宅ローン
    全国保証(株)による保証付きローン・金利は各銀行様々ですが、おおよそ変動金利などは同じです。
    特徴としては他のローンよりも返済比率が高めで多く借入しやすい。

    ・ネットバンク系の住宅ローン
    ご自身で住宅ローンの申し込み手続きをしなくてはならないが、金利が低い。だいたい0.5%~0.6%(金利プランによる)程度が多い。各種固定金利プランも2~10年とあり当初の手間はかかるが、当初の支払いは抑えられます。

    住宅ローンは多種多様になってきておりますので、ご不明点は各銀行窓口または、弊社担当者までお問い合わせください。
  2. 2.ほかのローンと重複できるか
    基本的に消費者金融系のローンを除き、重複は可能です。但し、ご年収における返済比率((各銀行によって様々)を満たす必要があります。
    年返済額の3割程度が一般的ですが銀行により異なりますので、詳しくは担当者までお問い合わせください。
  3. 3.住宅ローン減税について
    住宅ローン減税とは年末ローン残高により所得税が控除される制度です。
    条件として指導民税・所得税を納めていること・10年以上のローンを組んでいること・50㎡以上の自己所有の居住用住宅であること、があげられます。
    控除額は一般住宅ではローン上限額を4,000万円として、控除率1.0%・最大控除40万円、合計控除額400万円(長期優良住宅・認定低炭素住宅は年末残高限度額が1,000万円高く設定されております。)(H26年現在)
    適用は29年12月31日入居分までとなり、10年間所得税から控除されます。また、連帯債務者も控除対象となります。
    詳しくは国土交通省のHPまたは担当者にお問い合わせ下さい。
  4. 4.連帯保証と連帯債務の違いは
    わかりやすく説明すると、保証人か債務者の違いです。
    ・保証人は債務者がローンを支払えなくなった時に代わって支払う人
    ・債務者は支払い義務がある人
    です。
    連帯債務者は、共同持分を持つことが義務付けされます。
  5. 5.どのくらいの借り入れが可能か
    一般的にはご年収の25%~30%くらいが年間の返済可能金額として算定され、その中にはお手持ちの各種クレジットやローンも含まれた上で計算されます。
    たとえば、他のローンがない場合でご年収380万円として返済比率を30%ととして計算した場合、年間返済可能額114万円、月々95,000円となります。借入金額は2,500~2,700万円くらいの計算になります。
    条件や各銀行によって金利・返済比率・ご年収に対する倍率によっても異なりますので、詳しくは各銀行・弊社担当者までお問い合わせください。
  6. 6.借入年齢について
    各銀行によって異なりますが、下は20歳以上が多く上は65歳~76歳までが多いです。完済時年齢も76歳~80歳という形が一般的です。
    各銀行によって、設定の借り入れ可能年齢も異なりますので、詳しくはお問合せください。
  7. 7.団体信用生命について
    住宅ローンの返済中にローン契約者が死亡・または高度障害状態となった場合、本人に代わって生命保険会社がその時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債務者に支払ローンが完済となる制度です。
    各銀行のプランによりますが、ガン、三大・八大疾病保障付など選べることもあり、金利上乗せとなる場合もあります。詳しくはお問合せ下さい。
  8. 8.借り入れ条件について
    一般的には
    ・年齢・・・各銀行による(住宅ローンQ&A 6参照)
    ・勤続年数・・・各銀行による・最低6か月以上~
    ・個人情報・・・各保証会社による(住宅ローンQ&A 13参照
    ・ご年収・・・各銀行による(住宅ローンQ&A 5参照
    ・団信への加入・・・生命保険会社(団信引き受け保険会社)基準による・健康で労働が可能な方
    ・担保価値・・・保証会社の算定基準による。価値が低い場合保障されない。中古住宅などに多い。
    ・雇用形態・・・各銀行保証基準による。パート・アルバイトは不可
    ・法律違反・・・債務者・物件。債務者・物件の建築基準法違反がないこと
    ・勤務先信用情報・・・勤務先が経営破たん等していると保障はされない。

    以上の保証基準を満たす必要があります。
  9. 9.銀行諸経費はどのようなものがあるか
    保証会社に支払う保証料・銀行事務手数料・建物に掛ける火災保険料・銀行との金銭消費貸借契約書に貼る印紙税・建物の請負契約書に貼る印紙税・土地や建物を登記する際、また銀行の抵当権を設定する際に必要になる登記費用・団体信用生命の保険料・つなぎ融資を利用する場合のつなぎ融資利息などが諸経費となります。
    金額や、内容は各銀行によりますので、詳しくは担当者までお問い合わせください。
  10. 10.借り換えについて
    借り換えとは、高い金利で組んでいた住宅ローンを、低い金利で新たにローンを組み直し、現在借りている住宅ローンを一括返済するもので、利息を節約して総返済金額を削減することを目的としています。
    手続きに事務手数料や保証料・登記費用がかかるためその費用を含めて、総返済額がどれくらい下がるか確認が必要となりますが、元本と返済年数の残りが多ければ借り換えするメリットが大きい場合が多いです。

    諸経費<金利が下がることによる利息=借り換え

    と考えるのが良いでしょう。
    但し、同一銀行間では借り換えはできません。
    内容も各銀行プランによりますので、詳しくは各銀行の返済シュミレーションをご確認されるのが重要です。
    そのうえで、借り換えをご検討ください。

    金額や、内容は各銀行によりますので、詳しくは担当者までお問い合わせください。
  11. 11.個人情報について
    個人情報とは個人ローン・過去のクレジット・ローンなどからの返済履歴の情報で審査の際に
    CIC(割賦販売法および貸金業法に基づく指定信用情報機関)
    JICC(株式会社日本信用情報機構)
    全銀協・KSC(全国銀行個人信用情報センター)
    から情報が開示されます。

    一般的に延滞などは関西から5年、自己破産は10年保管されます。
    銀行によっては、過去に連続2か月の延滞があると融資をしてもらえなくなりますので、支払いには注意が必要です。

    携帯電話料金もクレジット扱いとなっていたりするため、期日までに料金を支払っていない場合、延滞となる場合もあります。
    詳しくは担当者までお問い合わせください。
  12. 12.頭金について
    住宅ローンにおいては、頭金0円からでも返済比率の条件さえ満たせば借入することは可能です。
    頭金を多くすればするほど、審査が通りやすくなりますので、あるに越したことはありません。

    但し、FLAT35等は頭金(自己資金)が一割以上ないと、金利が高くなったりしますので、注意が必要です。
    詳しくは担当者までお問い合わせください。
  13. 13.試算例
    例)ご年収 350万円 4人家族(子・2人)
       土地400万円  建物 1,800万円(税込)
       頭金  0円  車のローン 15,000円/月

    35年ローン(全国保証) 10年固定:1.25%(一例です:金利は銀行のプランによって変わります。)

    ・一般例
    土地400万円
    仲介手数料約18万円
    固定資産税約4万円
    小計422万円
    建物1,667万円
    消費税133万円
    小計1,800万円
    銀行保証料約50万円
    事務手数料約4万円
    火災保険料約40万円
    印紙代約4万円
    登記代約30万円
    小計138万円
    合計2,350万円

    ご年収 350万円 → 返済比率30%とした場合
    月可能返済額 87、500円

    87、500円 - 車のローン 15、000円  =72、500円

    銀行に審査金利(銀行により異なります。)1.25%の場合
    約2、460万円まで融資可能

    2、350万円 35年間(10年固定) の場合
    月々 69、110円(ボーナス併用ナシ)